Περιορισμοί μίσθωσης στα ακίνητα του ελληνικού Golden Visa

Η τροποποίηση του Golden Visa με τον ν. 5100/2024 εισήγαγε περιορισμούς στην αξιοποίηση ακινήτων που αποκτώνται για τη λήψη ή ανανέωση άδειας διαμονής επενδυτή. Οι περιορισμοί αυτοί αποτελούν μέρος του άρθρου 100 του ν. 5038/2023, όπως ισχύει, και πρέπει να λαμβάνονται υπόψη από όσους σκοπεύουν να έχουν μισθωτικό εισόδημα από την επένδυση.

Οι περιορισμοί αφορούν κυρίως τη βραχυχρόνια μίσθωση μέσω της οικονομίας διαμοιρασμού, καθώς και ορισμένες υπεκμισθώσεις και τη χρήση του ακινήτου για επαγγελματικούς σκοπούς. Η ερμηνεία τους απαιτεί εξέταση της συγκεκριμένης επενδυτικής κατηγορίας και των διοικητικών οδηγιών που ισχύουν για το ακίνητο.

Η Εγκύκλιος 1/2026 διευκρίνισε τη διάκριση μεταξύ απαγορευμένης βραχυχρόνιας μίσθωσης και ορισμένων επιτρεπόμενων μορφών τουριστικής αξιοποίησης. Το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι μόνο αν το ακίνητο εμφανίζεται σε ψηφιακή πλατφόρμα κρατήσεων. Η διάρκεια της διαμονής, η φύση των συμβάσεων και οι υπηρεσίες που πράγματι παρέχονται μπορεί να είναι καθοριστικές για τον νομικό χαρακτηρισμό της δραστηριότητας.

Η διάκριση έχει ιδιαίτερη σημασία όταν ο επενδυτής σκοπεύει να μισθώσει το ακίνητο σε επαγγελματία διαχειριστή καταλυμάτων. Οι νομικές συνέπειες εξαρτώνται από τους ουσιαστικούς όρους της συμφωνίας και τη δραστηριότητα που ασκείται, και ειδικότερα από το αν εμπίπτει στην απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ή στην τουριστική χρήση κατά τη διοικητική ερμηνεία.

Οι περιορισμοί πρέπει επίσης να εξετάζονται με βάση τον χρόνο της επένδυσης και το καθεστώς υπό το οποίο γεννήθηκαν τα δικαιώματα διαμονής. Παλαιότερες αγορές και επενδύσεις που ολοκληρώθηκαν υπό μεταβατικές διατάξεις μπορεί να απαιτούν διαφορετική ανάλυση από τις αγορές του νέου καθεστώτος.

Όσοι σκοπεύουν να συνάψουν μακροχρόνιες μισθώσεις κατοικίας πρέπει να ελέγχουν τη συμμόρφωση με τη νομοθεσία για τις μισθώσεις, τις φορολογικές υποχρεώσεις δήλωσης και τους ειδικούς περιορισμούς της κατηγορίας τους. Μια προτεινόμενη μίσθωση πρέπει να ελέγχεται πριν υπογραφεί, όταν περιλαμβάνει υπεκμίσθωση, εμπορική εκμετάλλευση ή άλλες ρυθμίσεις που μπορεί να εμπίπτουν στις απαγορεύσεις.

Η μη συμμόρφωση μπορεί να έχει συνέπειες πέρα από τη συνήθη διοικητική ή φορολογική έκθεση, όπως διοικητικές κυρώσεις και επιπτώσεις στη διατήρηση της άδειας διαμονής, όταν διαπιστώνεται παράβαση των προϋποθέσεων του νόμου.

Οι προβλέψεις μισθωτικού εισοδήματος πρέπει επομένως να βασίζονται σε νόμιμο τρόπο αξιοποίησης του ακινήτου. Ο έλεγχος της επιλεξιμότητας για διαμονή και της σκοπούμενης χρήσης πρέπει να γίνεται μαζί πριν από την αγορά, ιδίως όταν η απόδοση της επένδυσης εξαρτάται από τουριστική μίσθωση ή από τρίτους διαχειριστές ακινήτων.

Το άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Για συμβουλή σε συγκεκριμένη υπόθεση, επικοινωνήστε μαζί μας.