Νομικός και τεχνικός έλεγχος ακινήτων για Golden Visa

Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα για τη λήψη άδειας διαμονής επενδυτή απαιτεί εξέταση δύο συνδεδεμένων νομικών πεδίων. Ο αγοραστής πρέπει να βεβαιωθεί ότι η κυριότητα μπορεί να αποκτηθεί έγκυρα κατά το ελληνικό εμπράγματο δίκαιο και ότι η συγκεκριμένη αγορά πληροί τις χωριστές προϋποθέσεις του προγράμματος διαμονής μέσω επένδυσης.

Ο έλεγχος του τίτλου περιλαμβάνει τους τίτλους κτήσης του πωλητή, το ιστορικό μεταγραφών, τα στοιχεία του Κτηματολογίου και τυχόν υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, δουλείες ή άλλα καταχωρισμένα δικαιώματα. Πρέπει να επιβεβαιώνεται ότι η νομική περιγραφή, τα κτηματολογικά στοιχεία και τα φυσικά χαρακτηριστικά του ακινήτου συμφωνούν, ιδίως όταν προηγούμενες μεταβιβάσεις, κατατμήσεις ή μεταβολές έχουν επηρεάσει την καταχωρισμένη κατάστασή του.

Απαιτείται ανεξάρτητος τεχνικός έλεγχος της πολεοδομικής και οικοδομικής κατάστασης. Ο τίτλος ιδιοκτησίας δεν αποδεικνύει ότι όλα τα κτίσματα έχουν κατασκευαστεί νόμιμα ή ότι η τρέχουσα χρήση επιτρέπεται. Ο έλεγχος πρέπει να καλύπτει οικοδομικές άδειες, εγκεκριμένα σχέδια, αυθαίρετες κατασκευές, περιορισμούς χρήσεων γης και, όπου ισχύει, την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου και τα έγγραφα που απαιτούνται για τη μεταβίβαση.

Πρόσθετη πολυπλοκότητα υπάρχει όταν το ακίνητο προορίζεται για την εξαίρεση των 250.000 ευρώ λόγω αλλαγής χρήσης. Τότε ο αγοραστής πρέπει να αποδείξει ότι η προηγούμενη χρήση, η μετατροπή και ο χρόνος ολοκλήρωσής της πληρούν τις προϋποθέσεις του νόμου. Ο έλεγχος πρέπει επίσης να εξετάσει αν το ευεργέτημα του μειωμένου ορίου έχει ήδη χρησιμοποιηθεί για το ακίνητο.

Για τις βασικές κατηγορίες των 400.000 και 800.000 ευρώ, η τοποθεσία, η αξία απόκτησης, ο κανόνας του ενός ακινήτου και οι απαιτήσεις επιφάνειας πρέπει να τεκμηριώνονται με τα κατάλληλα έγγραφα. Οι αγορές σε συγκυριότητα εξ αδιαιρέτου χρειάζονται ιδιαίτερη προσοχή ως προς τις αντίστοιχες αξίες απόκτησης και τους κανόνες της Εγκυκλίου 1/2026.

Ο νομικός έλεγχος πρέπει επίσης να εξετάζει τους περιορισμούς απόκτησης ή κατοχής ακινήτων σε παραμεθόριες περιοχές, όπου εφαρμόζονται οι διατάξεις του ν. 1892/1990. Ανάλογα με την ιθαγένεια του αγοραστή και τη θέση του ακινήτου, μπορεί να απαιτείται πρόσθετη διοικητική άδεια.

Τα συμβατικά έγγραφα πρέπει να αποτυπώνουν τον σκοπό της διαμονής μέσω επένδυσης με κατάλληλες υποχρεώσεις για την παράδοση τίτλων, πολεοδομικών εγγράφων, αποδείξεων πληρωμής και των λοιπών δικαιολογητικών της αίτησης. Όταν εκκρεμότητες μπορούν να λυθούν πριν από την ολοκλήρωση, τα μέρη πρέπει να εξετάζουν αν οι σχετικές ενέργειες θα αποτελούν συμβατικές αιρέσεις.

Ένα ακίνητο κατάλληλο για μια συνήθη μεταβίβαση δεν πληροί απαραίτητα τις προϋποθέσεις της άδειας διαμονής επενδυτή. Οι δύο πλευρές της συναλλαγής πρέπει να ελέγχονται χωριστά πριν ολοκληρωθεί η επένδυση.

Το άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Για συμβουλή σε συγκεκριμένη υπόθεση, επικοινωνήστε μαζί μας.