Ξένες επενδύσεις σε ελληνικά ακίνητα και οι βασικοί νομικοί κίνδυνοι

Η απόκτηση και αξιοποίηση ακινήτων στην Ελλάδα από ξένους επενδυτές αφορά ταυτόχρονα το εμπράγματο, το πολεοδομικό, το περιβαλλοντικό, το διοικητικό και το φορολογικό δίκαιο. Οι απαιτήσεις εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από τη θέση, τον νομικό χαρακτηρισμό και τη σκοπούμενη χρήση του ακινήτου, καθώς και από την ιθαγένεια και την εταιρική δομή του αγοραστή.

Ο πρώτος νομικός έλεγχος αφορά την ύπαρξη έγκυρης και μεταβιβάσιμης κυριότητας. Ο αγοραστής πρέπει να επαληθεύσει τον τίτλο του πωλητή, τα στοιχεία του Κτηματολογίου και τυχόν καταχωρισμένα βάρη ή αντίθετα δικαιώματα. Ο έλεγχος πρέπει επίσης να καλύπτει αποκλίσεις μεταξύ των πραγματικών ορίων και των περιγραφών στους τίτλους ή στα κτηματολογικά διαγράμματα, ιδίως όταν η επένδυση αφορά γη που προορίζεται για ανάπτυξη.

Ο πολεοδομικός έλεγχος απαιτεί τον προσδιορισμό των επιτρεπόμενων χρήσεων γης, του συντελεστή δόμησης, της κάλυψης και των προϋποθέσεων έκδοσης οικοδομικής άδειας. Ένα αδόμητο οικόπεδο σε περιοχή που μοιάζει εμπορικά κατάλληλη δεν είναι απαραίτητα και νόμιμα οικοδομήσιμο. Περιορισμοί από τη δασική, αρχαιολογική, αιγιαλού ή περιβαλλοντική νομοθεσία μπορεί να επηρεάζουν τη δυνατότητα ή την έκταση ενός έργου.

Στα υφιστάμενα κτίρια, πρέπει να ελέγχεται αν τα κτίσματα και οι τρέχουσες χρήσεις τους αντιστοιχούν στα εγκεκριμένα σχέδια. Αυθαίρετες κατασκευές, εκκρεμείς διαδικασίες τακτοποίησης και αποκλίσεις στη νομική κατάσταση του κτιρίου μπορεί να εμποδίζουν τη μεταβίβαση, τη χρηματοδότηση, την ανακαίνιση ή την ανάπλαση.

Όσοι επενδύουν σε παραμεθόριες περιοχές πρέπει επίσης να λαμβάνουν υπόψη τους περιορισμούς του ν. 1892/1990 και τις περιπτώσεις όπου απαιτείται προηγούμενη διοικητική άδεια. Οι διατάξεις αυτές ισχύουν ανεξάρτητα από τον γενικό έλεγχο ξένων επενδύσεων και μπορεί να αφορούν συναλλαγές με δικαιώματα επί ακινήτων σε συγκεκριμένες περιοχές.

Η επιλογή της δομής αγοράς έχει πρόσθετες συνέπειες. Η άμεση κυριότητα, η απόκτηση μέσω ελληνικής εταιρείας και η αγορά μετοχών εταιρείας που κατέχει ακίνητα μπορεί να έχουν διαφορετικές συνέπειες για τον τίτλο, τη φορολογία, τη χρηματοδότηση και την έκθεση σε παλαιότερες υποχρεώσεις. Η εξαγορά εταιρείας δεν αντιμετωπίζεται νομικά όπως μια άμεση μεταβίβαση ακινήτου μόνο επειδή το υποκείμενο οικονομικό στοιχείο είναι το ίδιο.

Όταν το ακίνητο αποκτάται για ανάπτυξη ή εμπορική εκμετάλλευση, ο αγοραστής πρέπει επιπλέον να εξετάσει τις άδειες της σκοπούμενης δραστηριότητας, τις συμβάσεις με εργολάβους και διαχειριστές, τις περιβαλλοντικές υποχρεώσεις και τυχόν περιορισμούς από ειδικά πολεοδομικά καθεστώτα.

Η νομική βιωσιμότητα μιας επένδυσης σε ακίνητα κρίνεται από τα δικαιώματα που πράγματι μπορούν να αποκτηθούν και να ασκηθούν νόμιμα. Γι' αυτό απαιτείται συντονισμένος έλεγχος κυριότητας, πολεοδομικής κατάστασης, περιορισμών και δομής της συναλλαγής πριν ο επενδυτής δεσμευτεί στην αγορά ή αναλάβει υποχρεώσεις ανάπτυξης.

Το άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Για συμβουλή σε συγκεκριμένη υπόθεση, επικοινωνήστε μαζί μας.