Το ελληνικό Golden Visa το 2026

Το ελληνικό πρόγραμμα διαμονής μέσω επένδυσης τροποποιήθηκε ουσιωδώς με τον ν. 5100/2024, που αναθεώρησε τις προϋποθέσεις χορήγησης άδειας διαμονής μέσω επένδυσης σε ακίνητα κατά το άρθρο 100 του ν. 5038/2023. Οι νέες διατάξεις μετέβαλαν τα ελάχιστα ποσά επένδυσης, τα ακίνητα που μπορούν να στηρίξουν αίτηση και τις επιτρεπόμενες χρήσεις τους. Η εφαρμογή τους διευκρινίστηκε περαιτέρω με την Εγκύκλιο 1/2026 της Γενικής Γραμματείας Μεταναστευτικής Πολιτικής.

Το βασικό ελάχιστο ποσό επένδυσης είναι 800.000 ευρώ για ακίνητα στην Περιφέρεια Αττικής, την Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων. Για την υπόλοιπη Ελλάδα το αντίστοιχο ποσό είναι 400.000 ευρώ. Στις βασικές αυτές κατηγορίες η απόκτηση πρέπει να αφορά ένα ακίνητο και, για τα κτίσματα, πρέπει να πληρούται και η ελάχιστη επιφάνεια των 120 τετραγωνικών μέτρων.

Ο νόμος προβλέπει χωριστές κατηγορίες με ελάχιστη αξία 250.000 ευρώ για ακίνητα που αλλάζουν χρήση από μη οικιστική σε κατοικία και για ορισμένες αποκαταστάσεις διατηρητέων κτιρίων. Η εφαρμογή τους εξαρτάται από τα συγκεκριμένα νομικά και πραγματικά χαρακτηριστικά του ακινήτου. Ειδικά η κατηγορία της αλλαγής χρήσης υπόκειται σε προϋποθέσεις για τον χρόνο και τη νόμιμη ολοκλήρωση της μετατροπής.

Η Εγκύκλιος 1/2026 απάντησε σε πρακτικά ζητήματα εφαρμογής του άρθρου 100, όπως ο υπολογισμός της επιφάνειας σε περιπτώσεις συγκυριότητας εξ αδιαιρέτου, η αντιμετώπιση των αλλαγών χρήσης, τα δικαιολογητικά επιλεξιμότητας και η εφαρμογή του μειωμένου ορίου σε μεταγενέστερους αγοραστές. Για τις εξαιρέσεις των 250.000 ευρώ, η εγκύκλιος επιβεβαιώνει ότι το ευεργέτημα δεν μπορεί να αξιοποιείται επανειλημμένα με διαδοχικές αιτήσεις για το ίδιο μετατρεπόμενο ή αποκατεστημένο ακίνητο.

Το αναθεωρημένο πλαίσιο περιέχει επίσης περιορισμούς στη βραχυχρόνια μίσθωση και σε ορισμένες άλλες χρήσεις των ακινήτων που αποκτώνται για διαμονή μέσω επένδυσης. Η ακριβής εφαρμογή τους απαιτεί εξέταση της διάταξης, του χρόνου και της νομικής βάσης της επένδυσης και της διευκρίνισης του 2026.

Μια επιλέξιμη απόκτηση μπορεί να θεμελιώσει άδεια διαμονής πέντε ετών που ανανεώνεται, εφόσον εξακολουθούν να πληρούνται οι προϋποθέσεις. Η απόκτηση του ακινήτου και η διοικητική απόφαση για τη διαμονή παραμένουν νομικά διακριτές, γι' αυτό η επιλεξιμότητα της επένδυσης πρέπει να ελέγχεται πριν ο αγοραστής αναλάβει αμετάκλητες συμβατικές υποχρεώσεις.

Συνολικά, οι νομοθετικές αλλαγές και οι διοικητικές οδηγίες σημαίνουν ότι οι συναλλαγές Golden Visa απαιτούν πλέον συντονισμένη εξέταση του δικαίου της μετανάστευσης, του τίτλου του ακινήτου, της πολεοδομικής νομοθεσίας και της σκοπούμενης αξιοποίησης του ακινήτου.

Το άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Για συμβουλή σε συγκεκριμένη υπόθεση, επικοινωνήστε μαζί μας.