Η εξαίρεση των 250.000 ευρώ του Golden Visa για ακίνητα με αλλαγή χρήσης

Το άρθρο 100 του ν. 5038/2023, όπως τροποποιήθηκε με τον ν. 5100/2024, προβλέπει τη χορήγηση άδειας διαμονής επενδυτή με την αγορά ακινήτου που μετατράπηκε από μη οικιστική χρήση σε κατοικία, με ελάχιστη επένδυση 250.000 ευρώ και τήρηση των ειδικών προϋποθέσεων της εξαίρεσης.

Η επένδυση πρέπει να αφορά ένα ακίνητο, αλλά η απαίτηση των 120 τετραγωνικών μέτρων των βασικών κατηγοριών δεν ισχύει εδώ. Η αλλαγή χρήσης μπορεί να γίνει από τον πωλητή ή τον αγοραστή, εφόσον έχει ολοκληρωθεί νόμιμα μετά τις 5 Απριλίου 2024 και πριν από την υποβολή της αίτησης για άδεια διαμονής. Το διοικητικό πλαίσιο αντιμετωπίζει και περιπτώσεις όπου παλαιότερη άδεια αλλαγής χρήσης αναθεωρήθηκε ή ενημερώθηκε, γι' αυτό χρειάζεται εξέταση όλου του πολεοδομικού ιστορικού του ακινήτου.

Η δυνατότητα αξιοποίησης της εξαίρεσης εξαρτάται καταρχάς από το αν το ακίνητο είχε νόμιμα χρήση άλλη από κατοικία και αν η μετατροπή σε κατοικία επιτρέπεται από τις πολεοδομικές διατάξεις. Η αναφορά σε γραφείο, κατάστημα ή βιομηχανικό χώρο στα συμβόλαια δεν αποδεικνύει απαραίτητα τη νομιμότητα της προηγούμενης χρήσης ή τη δυνατότητα λήψης των εγκρίσεων για τη μεταβολή της.

Ο τεχνικός και νομικός έλεγχος πρέπει να περιλαμβάνει την οικοδομική άδεια, τα εγκεκριμένα σχέδια, τον χαρακτηρισμό χρήσεων γης, τυχόν τακτοποίηση αυθαιρέτων και τις άδειες ή άλλες νόμιμες διαδικασίες της μετατροπής. Ιδιαίτερα ζητήματα μπορεί να προκύψουν σε διατηρητέα κτίρια, σε ακίνητα με εκκρεμείς πολεοδομικές παραβάσεις και σε χώρους όπου η αλλαγή χρήσης απαιτεί σημαντικές εργασίες ή πρόσθετες τεχνικές προδιαγραφές.

Στα βιομηχανικά κτίρια, το πλαίσιο θέτει και ειδική προϋπόθεση να μην έχει ασκηθεί βιομηχανική δραστηριότητα για το προβλεπόμενο διάστημα. Η επιλεξιμότητα μιας τέτοιας μετατροπής απαιτεί επομένως αποδείξεις πέρα από την ύπαρξη μιας πρόσφατης άδειας αλλαγής χρήσης.

Η Εγκύκλιος 1/2026 διευκρίνισε επιπλέον ότι το ευεργέτημα της μειωμένης επένδυσης για μετατροπές και αποκαταστάσεις μπορεί να αξιοποιηθεί μόνο μία φορά για το ίδιο ακίνητο. Ένας μεταγενέστερος αγοραστής δεν μπορεί να θεωρεί ότι ένα ακίνητο που ήδη στήριξε άδεια διαμονής με το μειωμένο όριο θα στηρίξει και νέα άδεια με την ίδια βάση.

Οι απαιτήσεις αυτές πρέπει να αντιμετωπίζονται στη συμβατική δομή της αγοράς. Όταν ο αγοραστής εξαρτάται από εργασίες ή διοικητικές ενέργειες που πρέπει να ολοκληρώσει ο πωλητής, το συμβόλαιο πρέπει να ορίζει τις σχετικές υποχρεώσεις, τα αποδεικτικά έγγραφα και τις συνέπειες μη συμμόρφωσης.

Το μειωμένο όριο είναι μια νόμιμα αναγνωρισμένη επενδυτική οδός, αλλά η εφαρμογή του εξαρτάται από την ολοκληρωμένη μετατροπή και την αποδεδειγμένη συμμόρφωση του ακινήτου τόσο με την πολεοδομική όσο και με τη μεταναστευτική νομοθεσία.

Το άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Για συμβουλή σε συγκεκριμένη υπόθεση, επικοινωνήστε μαζί μας.